canone di locazione
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a cura della Dott.sa Martina Taurone dello Studio Legale Pasquazi & Partners – Roma-Cave-Tivoli

Uno dei quesiti che, negli ultimi tempi, più frequentemente mi viene posto è quello relativo alla rinegoziazione di un canone di locazione e\o sospensione a causa del Covid.

In effetti a causa del c.d. lockdown si sono avute gravi ripercussioni economiche sopratutto riguardo i locali commerciali che hanno subito una chiusura forzata o la contrazione delle entrate. Sulla rinegoziazione contrattuale la problematica non è di facile risoluzione in quanto le norme emergenziali non hanno affrontato il problema relativo al pagamento dei canoni d’affitto che non potevano essere corrisposti a causa del lockdown.

L’unica considerazione è stata fatta all’art. 91 del decreto Cura Italia, imponendo al giudice di valutare il rispetto delle misure di contenimento al fine di escludere la responsabilità del debitore in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto. Degna di rilievo su tale punto la decisione del Tribunale di Bologna del 12 maggio 2020 la quale ha stabilito che ai sensi dell’art. 1375 c.c. e dunque rispettando i canoni della buona fede, le parti debbano
quantomeno avviare una trattativa sulla ridefinizione temporanea del canone di locazione nel periodo di lockdown.

Nel caso in cui la rinegoziazione non dovesse avere esito positivo l’unica via rimane quella di ricorrere al Giudice, che potrà integrare e correggere il rapporto contrattuale diventato iniquo, sostituendosi ai contraenti e tenendo
conto della negoziazione espletata.

Sulla riduzione del canone di locazione, i conduttori che hanno subito l’indisponibilità dei locali per effetto delle misure di contenimento dell’epidemia potrebbero richiedere una riduzione del canone anche ai sensi dell’art. 1464 c.c. “Impossibilità Parziale”, poiché è possibile sostenere che la pandemia e i provvedimenti adottati per contenerla
abbiano inciso sulla prestazione del locatore, dal momento che l’utilità dell’immobile si considera ridotta.

Secondo la giurisprudenza rientrano nella sfera di applicabilità dell’art. 1464 c.c. tutti i casi in cui la prestazione sia diventata parzialmente impossibile per causa non imputabile al locatore e che impediscano il godimento totale dell’immobile. È stato così ritenuto che, di fronte alla pretesa del locatore di ottenere l’intero pagamento del canone,
il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore, può opporgli in via di eccezione il diritto a una riduzione del canone, che tenga conto della minor utilità che si trova ad ottenere da un immobile locato di cui non può pienamente godere come previsto dal contratto.

Infine è doveroso evidenziare come non è possibile alcuna autoriduzione o autosospensione del canone di locazione richiamando una nota sentenza della Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, del 27 settembre 2016, n. 18987 la quale recita: “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente,
nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.
Concludendo la strada più percorribile è quella del buon senso e della buona fede contrattuale. In caso di mancato o diminuito godimento dell’immobile consiglio di attivare una trattativa tesa alla possibilità di ottenere una riduzione del canone o una rimodulazione dello stesso.

Dott.sa Martina Taurone